Гражданское право России исходит из презумпции добросовестности участников гражданских отношений (ст. 10 ГК РФ). Таким образом, предполагается, что при проведении собрания собственников, голос каждого будет соответствовать его волеизъявлению. Но в сфере ЖКХ данный принцип зачастую нарушается недобросовестными участниками рынка, а также должностными лицами, что приводит к нелегитимному управлению многоквартирным домом. При этом, следует понимать, что под легитимным управлением многоквартирного дома подразумевается проведение собрания собственников, конкурса по выбору управляющей организации или назначению временной управляющей организации в строгом соответствии с требованиями действующего жилищного законодательства (ст. стс. 45, 161 ЖК РФ), а протокол общего собрания или решение органа местного самоуправления о назначении управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома приняты и составлены согласно требованиям Приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/ПР; Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»; Постановления Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».

Анализ судебных решений в части признания протоколов общего собрания недействительными показывает, что значительная часть оспариваемых протоколов признается ничтожными, в связи с фальсификацией подписей, признанием недействительным результатов конкурса по выбору управляющей организации или назначению временной управляющей организации. После установления данного факта в судебном порядке в гражданско-правовой плоскости, в отношении лиц, имеющих отношение к фальсификации документа, имеющего правовое значение, как правило уголовное дело не возбуждается ввиду невозможности, по мнению правоохранительных органов, установить лицо, виновное в данном правонарушении. По части 1 статьи 327 УК РФ и дополнительной квалификации по части 3 статьи 327 УК РФ, по подделке протокола в целях его использования и по использованию поддельного протокола – за последние 3 года мы нашли 25 дел, которые дошли до суда:

Из них обвинительные приговоры вынесены только по 10 делам.
11 дел было прекращено.
2 дела возвращено прокурору.
По 1 делу человека сначала оправдали, потом оправдательный приговор отменили и сейчас оно снова рассматривается.
По 1 вынесен оправдательный приговор, и он оставлен в силе.

Очевидно, что данная статья малоэффективна именно в отношении установления факта фальсификации протокола общего собрания.

По нашему мнению, интерес в получении в управление многоквартирного дома, независимо от того, выбирается ли управляющая организация на основании собрания собственников или назначается органом местного самоуправления, в первую очередь присутствует у управляющей организации, как выгодоприобретателя.

При изменении способа управления и выборе управляющей организации сама управляющая организация не может выступать инициатором. Согласно действующему законодательству именно этот вопрос входит исключительно в компетенцию собственников многоквартирного дома. Следует отметить, что организация проведения собрания с соблюдением сроков, независимо от способа проведения собрания - все это достаточно трудоемкое занятие, требующее определенных знаний, времени и финансов. В этой связи собственник или собственники МКД обращаются в заинтересовавшую их управляющую организацию для содействия в данном вопросе и решения вопроса о переходе в данную УК. Но, зачастую, сама управляющая организация участвует в поисках инициаторов собрания, для получения дома в управление (не редки случаи, когда лица, подписавшие протокол собрания, а также, принявшие участие в голосовании, являются несовершеннолетними или умершими). Таким образом очевидна заинтересованность управляющей организации в проведении собрания по выбору способа управления и управляющей организации в своем лице.

В большинстве случаев, при нарушении требований к порядку созыва и проведению собрания, собственники обращаются в суд. Данная процедура может длиться годами. И все это время вновь избранная управляющая организация управляет многоквартирным домом, получая прибыль. В результате рассмотрения дела, суд выносит решение о признании протокола собрания недействительным, а договор управления ничтожным и дом возвращается к ранее управлявшей МКД домом управляющей организации. Следовательно, весь этот период управляющая организация нелегитимно управляла МКД.

Аналогичная ситуация складывается с ТСЖ/ТСН.

При таких обстоятельствах, ответственность должна распространяться как на лиц, подписавших протокол общего собрания собственников, подтвердивших правомочность собрания, и, в зависимости от ситуации, на исполнительный орган управляющей организации. А поскольку данными лицами допущены нарушения прав и законных интересов, суд обязан направить в правоохранительные органы частное определения по данному факту, и эти лица должны нести уголовную и материальную ответственность.

В случае обращения собственников в правоохранительные органы, сотрудникам полиции в первую очередь необходимо рассматривать вопрос легитимности проведения собрания путем опроса лиц, подписавших протокол собрания собственников (каким образом проходило собрание? Каким способом уведомляли собственников? Кто формировал реестр собственников и каким способом получены сведения обо всех собственниках? Провести опрос собственников по данному факту и т.д.). По результатам проверки составить акт с изложением результатов расследования.

При обращении собственников в орган государственного жилищного надзора с заявлением о нарушении их прав и интересов в связи с отсутствием правовых оснований для внесения в реестр лицензий субъекта РФ управляющей организации, передавшей пакет документов, ответственность органа государственного жилищного надзора заключается в объективном рассмотрении поступивших документов, и, если заявление о внесении в реестр субъектов на стадии рассмотрения, не рассматривать данное заявление и не выносить по нему заключение, а направлять поступившие документы в правоохранительные органы.

В иных случаях, на основании обращений и жалоб собственников (после рассмотрения уполномоченным лицом заявления от управляющей организации и внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ) незамедлительно направлять полученные от управляющей организации документы в правоохранительные органы. Затягивание, воспрепятствование или иные необоснованные причины должны расцениваться как уголовное правонарушение и сотрудник органа государственного жилищного надзора должен нести уголовную ответственность за содействие в управлении многоквартирным домом без легитимного основания.
Действия органа местного самоуправления, выразившиеся в принятии незаконных решений при проведении конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, установленные в судебном порядке, а также действия по назначению временной управляющей организации (в случае когда орган местного самоуправления, в нарушение п.8 Правил № 1616, по своему усмотрению принимает решение об определении управляющей организации, не принимая во внимание основополагающий для данного выбора факт - количество многоквартирных домов относительно других управляющих организаций, включенных в перечень организаций.

Таким образом, актуальность и последствия представленного проекта закона связаны с необходимостью повышения надежности и качества легитимного управления многоквартирным домом, защитой законных прав и интересов собственников жилых и нежилых помещений, исключению злоупотребления правом недобросовестных участников рынка и негативных последствий их поведения, а также противодействия коррупции. Основополагающим фактором для предотвращения вышеуказанных правонарушений будет являться уголовная ответственность, а также материальная ответственность лиц, участвующих и/или содействующих нелегитимному управлению многоквартирным домом.