ПАРТИЯ НАРОДНОЕ ЖКХ

Крутое ПИКе стройкомплекса!

"Строительная отрасль совершает вынужденную посадку! Всем пристегнуть ремни! Мы приступили к снижению..», - говорит здравый смысл.

"Чем выше взлетишь, тем больнее падать" - в полной мере это высказывание подходит к описанию того, что сейчас происходит в строительной отрасли. В 2022 году был зафиксирован абсолютный рекорд ввода жилья - в объеме 102,7 млн кв. м.: из них многоквартирные дома – 45,5 млн кв. м., индивидуальное жилищное строительство – 57,2 млн кв. м. (по данным Минстроя). Другой рекорд, который был зафиксирован, не менее впечатляющий. Объем нераспроданных квартир в новостройках по всей стране в декабре 2022 года достиг 41,7 млн кв. м. (по данным Дом.рф). Если принять во внимание тот факт, что ввод жилья считается по общей площади, то для того, чтобы понять, какой объем построенных новостроек не распродан, нужно к площади квартир прибавить площадь мест общего пользования, которая обычно составляет 1/3 от всей площади дома. Таким образом получается, что по итогу 2022 года площадь непроданных новостроек составила 55,6 млн кв. м., что намного больше построенных за 2022 год - 45,5 млн кв. м. Это означает не просто затоваривание рынка, а то, что срок продажи квартиры в новостройке для застройщика составляет полтора - два года. Лидером по вводу жилья в 2022 году стала компания ПИК с площадью 2,13 млн кв. м. или 4,7% от всего объема введенных многоквартирных домов. И тут возникают две проблемы: Первая - состоит в том, что в течение всего времени пока не продаются квартиры, а это годы, застройщик вынужден обслуживать кредитные обязательства, которые он взял на себя для постройки многоквартирных домов. В результате прибыль, которую он планировал получить, уходит на обслуживание займов; Вторая - это невозможность снизить цены на квартиры для пополнения ликвидности поскольку возникает необходимость увеличить залоговую массу, обеспечивающую непокрытые долги, а также фактически снижается прибыль застройщика. Это, в свою очередь, не только негативно влияет на возможность получить новый кредит, но и на акции девелопера, котирующиеся на бирже. Так, например: в первой половине 2023 года прибыль девелопера ПИК составила почти 27,9 млрд рублей, что на 45% меньше размера чистой прибыли за первую половину 2022 года - 51,2 млрд рублей. После этого сообщения акции компании ПИК в моменте подешевели на 1,15%! Такая ситуация приводит к тому, что удержание цен на квартиры в новостройках сегодня является основной задачей всех участников рынка. Но это не единственный спасательный круг, который помог девелоперам избежать неминуемого краха. Вторым существенным фактором стала льготная ипотека, а также очень лояльное отношение банков к заемщикам. Нередки были случаи, когда ипотеку выдавали без первоначального взноса и без подтверждения доходов! Сдерживание цен на квартиры от падения - это временная мера, неспособная решить проблему рынка. Она может работать лишь, как обезболивающее. Снять симптомы на короткое время, до восстановления устойчивого спроса на квартиры в новостройках. Ситуация начала стремительно ухудшаться из-за сворачивания государством программы льготной ипотеки, а ЦБ потребовал от банков ужесточить требования к выдаче займов, что значительно сократило их объем и стало ключевым фактором роста объема непроданных квартир. Существенным вызовом для застройщиков стал переход на новую систему финансирования строительства новостроек - через эскроу-счета. Именно этот факт стал той петлёй на шее строительной отрасли, которая исполнила вынесенный ей смертный приговор. Суть состоит в том, что деньги дольщиков поступают в банк и до окончания строительства не доступны для девелопера, который вынужден получать кредиты в банке для финансирования стройки. В 2022 году закредитованность девелоперов вышла на исторический максимум. Так, например, в 2022 году впервые PIK Securities, являющаяся эмитентом еврооблигаций группы компаний ПИК с погашением в 2026 году, не получила средства для выплаты купонного дохода по этому выпуску. Более того, в апреле 2023 года группа компаний ПИК начала размещать по открытой подписке облигации, но потом отложила размещение облигаций на 14 млрд руб. на неопределенный срок. Одной из причин мог быть риск неразмещения заявленного объема облигаций в полном объеме. Ну и "вишенкой на торте" стал тот факт, что 23 августа 2023 года ВТБ вышел из акционерного капитала компании ПИК, продав 12,36% акций. Цена покупки, как и покупатель неизвестны. Очевидно только одно - банк ВТБ больше не является акционером и продал все имеющиеся у него акции. Возможной причиной продажи пакета может быть риск банкротства компании ПИК. P.S. Напомню, ранее мы рассказывали о критической ситуации, сложившейся в сфере ЖКХ, - "Кризис в ЖКХ накроет Россию!!!". В связи со сложившимися обстоятельствами предлагаю переименовать Министерство "Строительства и ЖКХ" в Министерство "Кризиса и Воровства"! С Вами до конца, Сергей Креков